投资房产时，预期收益率应该如何计算？

租金收益率法是一种简便的计算方式,主要适用于那些以租金收入为主要投资目的的房产，该方法的计算公式为：租金收益率 = （年租金收入 - 年运营成本）÷ 房产购买价格 × 100%，这里的年租金收入是指房产出租一年所能获得的租金总额，年运营成本则包括物业管理费、维修费以及空置期间的损失等，若一套房产的购买价为200万元，年租金收入为10万元，年运营成本为2万元，其租金收益率计算如下：（10 - 2）÷ 200 × 100% = 4%。

综合收益率法则考虑了房产增值和租金收入的双重因素,能更全面地反映房产投资的预期收益，其计算公式为：综合收益率 = [（房产卖出价格 - 房产购买价格）+ 持有期间租金总收入 - 持有期间总运营成本] ÷ 房产购买价格 × 持有年限 × 100%，以一个假设的例子来说明，若投资者以300万元购买房产，5年后以400万元卖出，期间每年租金收入为12万元，每年运营成本为3万元，则其综合收益率约为9%。

为了便于比较,以下表格展示了这两种方法的详细对比：

在计算预期收益率时,投资者还需考虑市场环境、经济形势、政策调整等因素，这些都会影响房产的租金和增值潜力，地理位置、周边配套设施等也是影响房产投资价值的重要因素，投资者在做出投资决策时，应综合考虑这些因素，以确保投资决策的准确性，本文仅供参考，不构成投资建议，投资风险自负。